Obecna sytuacja rynkowa sprawia, że wiele osób zastanawia się nad opłacalnością wzięcia kredytu oraz jest bardziej zachowawcza przy inwestycjach. Jakie rozwiązania są najlepsze? O tym porozmawialiśmy z Agnieszką Staszczak – ekspertką finansową działającą na rynku opolskim od 12 lat, która pomogła w organizacji kredytów hipotecznych już setkom rodzin.

Podwyżki stóp procentowych, galopująca inflacja – czy w takich warunkach warto brać kredyt hipoteczny?

Obecna sytuacja rynkowa znacząco ogranicza możliwości efektywnego wykorzystania i inwestowania kapitału. Problem ten dotyka również obszaru nieruchomości – a w szczególności kwestii budowy nowego domu, która często wiąże się również z kredytami hipotecznymi. Czy warto więc rozważać ich uzyskanie? Jak mówi ekspert finansowy Agnieszka Staszczak, opłacalność kredytów hipotecznych znacząco spadła.

– Niestety faktem jest, że ze względu na podwyżki stóp procentowych i galopującą wręcz inflację, znacząco podrożały raty kredytów i oprocentowanie hipotek. To bezpośrednio ogranicza swobodę w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych szczególnie przez osoby z relatywnie niskim wkładem własnym – tłumaczy Agnieszka Staszczak.

Odpowiedź na pytanie „czy warto brać kredyt hipoteczny” nie jest jednak jednoznacznie negatywna. Wszystko zależy od celu i kilku podstawowych czynników, które pozwalają oszacować, czy w perspektywie długoterminowej pożyczka z banku będzie opłacalna.

Co wziąć pod uwagę, obliczając koszty kredytu hipotecznego?

Jak tłumaczy Agnieszka Staszczak, decyzja o wzięciu kredytu powinna być przemyślana. Warto oszacować koszty, biorąc pod uwagę:

  • wysokość wkładu własnego, który przekłada się na całkowity koszt kredytu;
  • długość planowanego okresu kredytowania;
  • całkowity koszt kredytu i wybór oprocentowania stałego lub zmiennego (koszty oprocentowania stałego są wyższe, ale za to wyróżnia je niezmienność rat – nawet przy podwyżkach stop procentowych);
  • koszty ewentualnych ubezpieczeń (np. na życie czy w przypadku utraty pracy);
  • koszt ewentualnej prowizji banku za udzielony kredyt;
  • oraz koszt prowizji za nadpłatę lub wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu (czyli RRSO widniejące w formularzu informacyjnym generowanym przez bank).

– Szczególnie istotna w obecnej sytuacji jest wysokość wkładu własnego. Niektóre banki oferują możliwość uzyskania kredytu już przy 10% kwocie, ale zwykle oferty zaczynają się od 20%. Jednak najkorzystniejszy jest bilans przynajmniej 50% wpłaty własnej – to próg, po którego przekroczeniu w wielu bankach można korzystać z ofert na preferencyjnych warunkach – wyjaśnia ekspert finansowy.

Czy warto rozważyć zakup lub budowę domu i wzięcie kredytu?

Tak, choć jak wspomnieliśmy, wysokość wkładu własnego ma jeszcze większe znaczenie niż w poprzednich latach. Galopująca inflacja sprawia, że trzymanie pieniędzy na koncie bankowym jest nieopłacalne – i choć trudno mówić o inwestycjach, które nie wiążą się z ryzykiem, to jednak lokowanie środków w nieruchomości jest relatywnie bezpieczniejsze niż gra na giełdzie. Agnieszka Staszczak wyjaśnia, że w obecnych czasach inwestowanie w rzeczowe aktywa trwałe, takie jak ziemia, mieszkania czy domy jest dobrą praktyką, ale konieczne jest szukanie na rynku dobrych okazji.

Trzeba jednak w tej sytuacji rozróżnić kupno mieszkania/domu od jego wybudowania, ponieważ budowa wiąże się z większym ryzykiem. Wynika to nie tylko z warunków kredytowych, ale przede wszystkim z problemów z dostępnością i cenami materiałów oraz specjalistów, o których szerzej pisaliśmy w poprzednim artykule o budowie i zakupie domu. Choć cena za metr kwadratowy wybudowania domu jest niższa niż przy kupnie, to jednak realne koszty są inne.

Problemem przy budowie domu jest przede wszystkim trudność w określeniu kosztorysów budowy, tak, aby bank uznał wszystkie zrealizowane prace budowlane za zakończone zgodnie z terminem. Kosztorys budowy jest niezbędny do wzięcia kredytu hipotecznego – a ze względu na dynamiczny wzrost cen na rynku budowlanym, określenie kosztów nie jest proste.

– Rozwiązaniem nieidealnym, ale najbardziej racjonalnym jest przygotowanie kosztorysu z odpowiednią poduszką finansową, czyli dodanie do sumy aktualnych kosztów około 20-30% tej kwoty. Będzie to budżet, który docelowo zostanie przeznaczony na pokrycie rosnących cen materiałów i usług specjalistów w przypadku budowy domu. – radzi Agnieszka Staszczak i dodaje – kapitał kredytu na zakup domu zostanie jednak spłacony szybciej, ponieważ okres budowy generuje jedynie spłatę odsetek i trwa przeważnie 24 miesięcy. Oznacza to, że przez około 24 miesiące kredytobiorca nie spłaca kapitału kredytu, a jedynie odsetki od wypłaconych transz – tłumaczy ekspertka.

Jak inwestować, aby nie stracić?

Wiemy już, że inwestowanie w budowę domu nie jest najbezpieczniejszą opcją – co jednak zrobić w sytuacji, gdy ktoś już wcześniej zaplanował budowę, wziął kredyt, a dziś okazuje się, że szacowany budżet nie wystarczy na pokrycie wszystkich kosztów? Agnieszka Staszczak doradza, że w tej sytuacji są dwa rozwiązania:

  • wystąpienie do banku o możliwość dobrania kredytu, a jeśli klient nie posiada zdolności kredytowej, może dołączyć współkredytobiorcę;
  • wydłużenie okresu budowlanego aneksem do umowy kredytowej i próba wykonania brakujących prac przy wykorzystaniu środków własnych.

Ekspertka podkreśla jednak swoją wcześniejszą poradę dla osób, które jeszcze nie wzięły kredytu, aby skrupulatnie zaplanować koszty budowy i powiększyć tę sumę o dodatkowe 20-30% na nieprzewidziane wydatki.

Jednak zdecydowanie łatwiej jest zaplanować oraz zrealizować zakup domu niż jego budowę. Agnieszka Staszczak wspomina o tym w kontekście kredytów – kupno gotowego domu to gwarancja stałej ceny (brak ryzyka niedokończenia inwestycji) oraz relatywnie krótki okres między zakupem a możliwością jego użytkowania, a więc jest to bezpieczniejsza opcja.

– Nowe domy od sprawdzonych deweloperów są dość pewną inwestycją. Pamiętajmy jednak, aby w dzisiejszych czasach mądrze zarządzać oszczędnościami i inwestować w różne aktywa finansowe czy rzeczowe aktywa trwałe. Pozwoli to zmniejszyć skutki inflacji i podnoszonych stóp procentowych na nasz poziom życia – dodaje na zakończenie ekspert finansowy Agnieszka Staszczak.